住宅是一項很特殊的資產(chǎn)，它既是商品同時又具備投資的金融屬性，還具備社會保障屬性，所以人們最關(guān)心的資產(chǎn)價格恐怕就是房價了。
房價究竟貴不貴、有沒有泡沫用什么來衡量呢？
從全球的范圍來看目前還沒有統(tǒng)一的定論，但是大家比較公認(rèn)的就是“房價收入比”。
所謂房價收入比，是指住房價格與居民家庭年收入的比值，又被戲稱為“房痛指數(shù)”，它的數(shù)字越大說明買房越困難，比如房價比是5，簡單說就意味著一個家庭5年的收入加起來才能買得起一套房。
這個數(shù)字究竟多少才合理呢？
世界銀行提了個概念：發(fā)達(dá)國家正常的房價收入比一般是1.8~5.5之間；發(fā)展中國家應(yīng)該在3~6之間。如果高于這個范疇，就會認(rèn)為房價偏高，房地產(chǎn)存在泡沫，當(dāng)然高出越多泡沫就越多。
現(xiàn)在中國的房價比是多少呢？
易居研究院發(fā)表的《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》顯示，2016年前三季度全國商品住宅房價收入比是7.6。這顯然高出了公認(rèn)的合理范圍，跟2015年的7.2相比也大了不少。
如果你覺得高那么一點點不算什么，我們現(xiàn)在來看看這組數(shù)據(jù)：美國1975年~2005年之間，房價比逐步從3上升到了4.7，隨著美聯(lián)儲實行過度寬松的貨幣政策，房價比最高達(dá)到了5左右，之后就是2008年的次貸危機了，房地產(chǎn)泡沫就破滅了。
中國的城市房價收入比怎么樣呢？
在易居研究院發(fā)布的房價收入排行榜上，首當(dāng)其沖的就是深圳，它的房價收入比達(dá)到了創(chuàng)記錄的37倍！37倍意味著什么呢？意味著，在深圳單個家庭不吃不喝37年的收入總和才買得起一套住房，這也就意味著工薪階層要憑自己的工資在深圳買房基本上不可能。
深圳的房價究竟有多高？
今年早些時候美國一家咨詢公司把深圳的房價列為“全球第二貴”，它是目前國內(nèi)唯一一個平均房價超過5萬的城市，上海北京也才3萬多。
所以深圳的虛高是顯而易見的，國內(nèi)其它城市當(dāng)然也好不到哪去，房價收入比第二名的上海是22倍，排在前面的還有三亞、北京、廈門、南京、廣州、天津、太原、杭州、蘇州等等，這些城市房價收入比都是超過了10倍的。
泡沫顯而易見
所以無論你是橫向比還是縱向比，泡沫不用講是顯而易見的。管理層也意識到這一點，所以你看，十月份再一次出臺密集的政策，現(xiàn)在又有第二輪加碼的跡象，深圳也開始第二輪打擊首付貸。主要擔(dān)心什么？擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫如果破滅的話，會產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險，危及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融的安全。
現(xiàn)在的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)了回落，銷售面積也在回落，當(dāng)然還有很多人是樂在其中啊，只能說瘋狂是無法理解的，你可能參與，但是你要知道，有時候這就是一種投機而不是投資。當(dāng)然到最后你才會明白，見好就收是一個很難做到的事情，因為那是與自己的人性搏斗出來的結(jié)果。
樓市泡沫最大的十個城市，有你的家鄉(xiāng)嗎？
大家可能會覺得“樓市泡沫”肯定是哪里的房價最高，哪里的泡沫就最大嘛，跟粉絲當(dāng)魚翅賣是同一個道理。其實不然，樓市泡沫是把這個城市的新房價格漲幅和二手房價格漲幅進(jìn)行對比，如果新房的價格漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二手房的漲幅，那么在一定程度上可以說明，這座城市的房價不夠健康。
以下是根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)梳理出來的「房價泡沫指數(shù)排名前十城市」依次為：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5無錫、6福州、7杭州、8南寧、9武漢和10寧波。
在這幾個城市投資房地產(chǎn)可要注意啊，一不小心泡沫破了，可就虧得血本無歸了。
不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，這十個房價泡沫最大的城市大都是北京、上海、深圳這些一線城市周邊的中小城市，受到一線城市高房價的外溢效應(yīng)，房價也跟著漲，造成了巨大的樓市泡沫。那么，反觀人煙稀少的西北地區(qū)，哪些城市的房地產(chǎn)市場仍然值得投資呢？
西北8大城市：誰的樓市最危險
“胡煥庸線”西北地區(qū)的面積占中國總面積的56%，但總?cè)丝谥徽既珖?%。所以有人認(rèn)為，“胡煥庸線”以西的城市，其樓市不具備大的投資價值。
真的是這樣嗎？讓我們先看一張圖表，它是8個主要城市的核心數(shù)據(jù)，包括西北地區(qū)6大省會城市，以及2個GDP超過2000億元的地級市。
數(shù)據(jù)均來自各地統(tǒng)計局 可以看出，西北8大城市的共同特點，就是人口少。房地產(chǎn)施工面積上，蘭州、銀川和烏魯木齊均超過或者接近4000萬平方米，幾乎跟深圳是一個量級。但這8個城市的人口加起來，才相當(dāng)于深圳，8個城市匯聚的資金，只相當(dāng)于深圳的55%。
針對西北地區(qū)房地產(chǎn)市場投資的問題，著名財經(jīng)傳媒人劉曉博認(rèn)為：
1、整體而言，“胡煥庸線”以西的城市的確都不是房地產(chǎn)投資的好選擇。
2、相比而言，烏魯木齊和蘭州是兩個條件較好的城市。烏魯木齊有比較明顯的人口增量，經(jīng)濟(jì)規(guī)模也不算太小。而蘭州資金匯聚能力在西北位居第一（本文沒有考慮陜西）。
3、拉薩海拔太高，西寧經(jīng)濟(jì)太單薄，銀川對房地產(chǎn)依賴度太高，這三個城市都不適合投資房地產(chǎn)。
4、內(nèi)蒙古的三大城市，也都不適合投資房地產(chǎn)。
樓市泡沫宜擠不宜刺
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，“刺泡沫”不適宜，“擠泡沫”才可行。近期，熱點城市（如南京、廈門、合肥、深圳等）收緊房貸，下半年因城施策有望“做實”；銀監(jiān)會最嚴(yán)厲理財新規(guī)，意在圍堵資金借通道入虛擬市場，證監(jiān)會要求募資不得用于拿地。
“地王”也好，高房價也好，相比控制購房者，堵住源頭資金才是王道。管理層已明確“去庫存”的樓市主題和靈活抉擇的調(diào)控思路，意味著樓市對托底仍具有極其重要的意義。
因此，“擠泡沫”只能適度，而如果能依靠樓市自身的機制再加上城市化的動能來對泡沫進(jìn)行“代謝”，應(yīng)該是最優(yōu)的選擇。
來源：中金在線綜合華夏時報、德科地產(chǎn)、天天說錢、每日經(jīng)濟(jì)新聞
(地產(chǎn)人)
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